【フラット35】中古住宅購入で利用するときに知っておきたいこと

中古住宅購入の際には新築住宅と同じようにはローンを利用することができないと思っている方もいらっしゃると思います。しかし中古住宅購入の際にも条件を満たすことができれば新築住宅と同じようにローンを組むことができるのです。もちろんフラット35の利用も可能です!今回はこのフラット35に焦点を当て解説していきたいと思います。

【フラット35】とは

そもそもフラット35って何?名前は聞いたことはあるけれど詳しくは分からない、という方のために簡単に説明しておきましょう。

フラット35とは民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、返済期間の金利がずっと変わらずに固定されている住宅ローンのことを言います。金利が固定されているということは返済していく金額が変動することなく借入れ時に確定するので、返済のプランが立てやすいということなどから人気があります。

フラット35のメリットは?

■金利が固定されているので将来金利が上昇したとしても返済金額が増加しないため計画的な返済ができる。
■繰上返済を行う際の手数料がかからない。
■通常の住宅ローンで必要となる保証人や保証料が必要ない。
■返済方法の変更などのサポートがある。

などのメリットがあると言われています。

フラット35を利用するデメリットは?

■金利が固定なので他のローンより金利が高くなってしまう場合もある
■借入れまで時間がかかることがある。
これは金融機関で申し込んだ後に住宅金融支援機構が審査を行うため時間を要する場合があるからです。
■団体信用保険に別途加入が必要となる。

などがデメリットとしてあげられています。

【フラット35】を利用するための条件

それでは実際にフラット35を申し込むための条件などについても見ていきましょう。

利用できる人はどんな人?

■申し込み時の年齢が70歳未満であること。
■日本国籍のある方、日本への永住許可を得ている方、または特別永住者。
■フラット35を含むすべての借入額が年収に対して占める年間合計返済額が以下の割合を満たしていること。(収入を合算することが可能な場合もあります)
・年収が400万円以下の場合:年収の30%以下
・年収が400万円以上の場合:年収の35%以下

などがあげられます。自動車ローンやクレジットカードでのキャッシングやショッピングでの借入れも含まれますので借入れが残っている方は注意が必要ですね。収入を合算する場合には合算する方の借入額も影響してきますので確認しておくと安心でしょう。

どんな住宅でも利用できるの?

申込みをする本人、またはその親族が住むための新築住宅または中古住宅で利用することかできます。しかしそのためには住宅金融支援機構が定めている技術基準に適合していなければいけません。ローンを申し込む際に購入する住宅が基準に適合しているのかの物件検査を受ける必要があるのです。住宅の床面積に関しても以下の条件があります。

・ 一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合:70m2以上
・ マンションなどの場合:30m2以上

また敷地面積に関しては特に条件がないそうですが、どんな住宅でも利用可能というわけではありませんので気を付けましょう。

【フラット35】を中古住宅購入で利用するには

最近ではセルフリノベーションや DIYなどの人気も後押しして中古住宅の購入を検討する方が増えてきています。ここでは中古住宅購入の際にフラット35を利用する場合に知っておきたいいくつかのポイントを押さえておきましょう。

フラット35を中古住宅で利用する際に必要な適合証明

フラット35を利用するには前述した通り住宅金融支援機構が示す技術基準をクリアしていなければなりません。これは新築住宅、中古住宅どちらを購入する場合にも必要になってきます。

購入希望の物件について検査機関や適合証明技術者に購入物件の調査の申し込みをし、基準に適合していると認められた場合には『適合証明書』が交付されます。その際にかかる費用はローンの申し込み者の自己負担となります。そして金融機関の審査を受けたのちにこの『適合証明書』を金融機関に提出します。提出しないと資金を受け取ることができません。

中古物件の技術基準は新築住宅と異なる点もありますので事前にセルフチェックしておくといいですね。

フラット35は中古住宅のリフォーム費用にも使えるの?

中古住宅をお考えの方の中にはリフォームすることを前提に家を選ぶ方も多いと思います。フラット35は、リフォームだけをする場合の資金を借り入れることはできませんが、中古住宅の購入費用と合わせて利用することは可能なので安心ですね。その場合には「フラット35(リフォーム一体型)」というものを利用することになります。

購入希望の物件がもし住宅金融支援機構の技術基準を満たしていなくてフラット35を利用できなかったとしても、リフォーム工事によって技術基準を満たすことができる場合にはフラット35を利用できるようになるのです。技術基準を満たせずにあきらめかけていた方はリフォームを検討してみてはいかがでしょう。

またリフォーム工事の内容については限定されていないのでニーズに合わせて自由にリフォームのプランを立てられるので自分好みのマイホームを作り上げることができるのは嬉しいですね。

フラット35を中古住宅で利用するための築年数の制限

あまりに古い住宅では利用できないのではとお考えの方も多いと思いますが実はフラット35では築年数による利用の制限などはないのです。

しかし建築確認日が昭和56年5月31日より前の物件(建築確認日が確認できない場合には新築年月日が昭和58年3月31日以前)の場合には住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していなければならないので、リフォームなどが必要になってくる場合もあるので注意しましょう。

フラット35を利用する方必見!中古住宅でも金利を優遇されるフラット35Sを利用できる

フラット35は要件を満たした場合に金利優遇を受けることができる『フラット35S』というものを利用することができます。中古住宅の場合でも条件を満たすことができる住宅の場合には『フラット35S』を利用することができるのです。

その条件として通常のフラット35と同じく技術基準を満たし、以下の性能のうちいずれかの技術基準を満たすことが必要です。

■省エネルギー性に優れていること
■耐震性に優れていること
■バリアフリー性に優れていること
■耐久性、可変性に優れていること

上記いずれかを満たすと当初10年間、または5年間借入れ金利を引き下げることができます。この制度が利用できると、繰上返済など返済期間の短縮につなげることができるので、条件を満たすことができる方には大変有利な制度となっています。

ライフプランに合わせたローン選びをしよう

今回は中古住宅を購入する際のフラット35の利用についてご説明しました。フラット35を利用することによって長期的なライフプランが立てやすくなりそうですね。

フラット35にもメリット、デメリットがあり、利用するためにも様々な条件があることがわかりました。また、リフォームの資金と合わせてローンを組むことがてきるという一面もあり中古住宅を選ぶ上での選択肢も広がったのではないでしょうか。

憧れのマイホーム、ご自身で納得のいく購入方法を見つけられるよう色々検討してみてくださいね。これから中古住宅の購入を検討されている方のローン選びの参考になれば嬉しいです。

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