住宅性能表示制度とは?安心な住まいを選ぶためのアドバイス

住宅性能表示制度、ご存じですか?新築の住宅はもちろん、既存の住宅でも評価を受けることができ、その後の維持管理や修繕、リフォームなどにも役立ちます。新築の住宅の場合、注文住宅や分譲住宅の性能のレベルを選ぶこともできます。ここでは、住宅性能表示制度について解説していきます。

住宅性能表示制度とは?

「品確法」に基づく制度

まず、この制度が何者なのかをご説明します。住宅性能表示制度とは、住宅の様々な性能を分かりやすく等級で表して、第三者機関で評価してもらう制度のことを言います。これは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(略して「品確法」と呼ぶことが多いです)に基づく制度です。

品確法とは、
①瑕疵担保責任※の期間が10年間保障される(義務化されている)
②住宅性能表示制度
③指定住宅紛争処理機関の整備
の3つで構成されています。

※「瑕疵担保責任」とは、住宅等を購入した際には見つかっていない隠れた瑕疵(欠陥)が見つかった場合、契約を解除したり損害賠償(修復など)などの責任を取ることを言います。

第三者機関による評価を受けられる

住宅の性能を評価してもらえる機関は、一般財団法人ベターリビングや日本ERI株式会社、株式会社住宅性能評価センターなど全国各地に存在します。住宅性能評価・表示協会の会員機関の本部は下記のリンクから検索できます。

この機関に手数料を支払い評価を依頼し、設計・建設の段階での評価書を発行してもらうことで、その住宅の見えない性能(耐震や省エネなど)を等級によって評価されるという流れになります。

安心安全な住まいを見つけられる

この「住宅の評価」がされているということで、「安心かつ安全な住宅である」という証明がされたということになります。後に解説しますが、評価には等級が1から最高で5までの等級になるように項目が定められています。

注文住宅の場合は自身が希望する等級になるように設計・建設してもらい、分譲の場合は自身が希望する等級が取れている住宅を探す、ということが出来ます。

「見えない部分の安心を買うため」のものさしになるのが、住宅性能表示制度なのです。

耐震等級などの等級の高さが重要!

10分野に分けられる

性能評価項目は、10分野に分かれており、32項目にて構成されています。

10分野を簡単に紹介していきます。
1.地震、風、雪などに対する強さ
2.火災に対する安全性
3.柱・土台などの耐久性
4.配管の掃除や維持管理・更新のしやすさ
5.省エネ対策
6.シックハウスへの対策
7.窓の面積について
8.遮音の対策
9.高齢者・障がい者などへの配慮
10.防犯の対策

以上の10分野についての評価で住まいの安心が数字化されます。各分野の細かい内容については下記のリンクから参照して下さいね。

一定の等級以上であればOK

等級を最高まで上げれば相当安全な住宅を設計・建設することは可能ですが、それ相応の費用が掛かってきます。特に費用の面で関わってくるのが、構造体に対する等級や省エネ対策、高齢者等の対策、防犯対策についてです。

構造体に関しては、倒壊や損傷に対しての強度を上げることは非常に重要な事項ですが、木材や鉄骨などの材料が増えればコストも増加します。省エネや高齢者、防犯に対する対策に関しては換気扇や手すり、シャッターなどの設備費用が掛かりますのでコスト増となります。

ご自身の予算と希望をよく考慮して設計してもらうことが重要となります。一生に一度の大きな買い物ですので、じっくり検討したいものですよね。

住宅性能表示制度のメリットについて

トラブルの際は紛争処理機関が対応

この制度のメリットですが、まず1つはトラブルが発生した場合、指定住宅紛争処理機関に紛争処理を申請することができます。これは、建設住宅性能評価書が交付された住宅が対象となります。

指定住宅紛争処理機関とは、全国の弁護士会に「住宅紛争審査会」が設けられており、斡旋・調停・仲裁を行っています。これは裁判によらない解決手続きです。建築士などの専門家が関与し、手続きの情報は非公開でプライバシーが確保され、迅速に対応、費用は手数料のみと4つのメリットがあります。

紛争処理の手数料は1件あたり1万円となっており、現地調査費などの費用は原則かからないようになっていますのでお財布にも安心です。

指定住宅紛争処理機関の一覧は下記のリンクから参照して下さい。

地震保険が優遇される

次に、2つ目のメリットは地震保険に関してです。「品確法」に基づく住宅性能評価書を取得すると、地震保険料の割引が適用されます。これは、確認資料の提出があった日以降の保険期間についての適用です。適用される建築物は2種類です。

①免震建築物は割引率が50%
②耐震等級が3の場合の割引率は50%、2の場合は30%、1の場合は10%

ただし、2つを重複して適用を受けることはできません。免震建築物の場合も耐震等級が3である場合も、両者とも倒壊や損傷の恐れが少ない故に割引率が高いのでしょう。

省エネ基準の改正に合わせて制度の見直し

必須項目が緩和された

新築の住宅において必須項目になっていた9分野27項目について、平成27年4月施行の改正後の制度で4分野9項目へ大幅に緩和されました。これらの項目は、住宅取得者等の関心の高い項目であり、建設後では調査しにくい項目が対象となっています。

「長期優良住宅」の認定基準にも準拠したものにもなっているので、一緒に性能評価を取ろうという流れに持っていく目的もあるようです。その他にも制度の簡略化を図り、大手だけでなく中小の工務店で制度を利用するように促す狙いもあるように思われます。

省エネ対策等級が明確に

平成27年3月以前は、「省エネ対策(温熱環境に関すること)」の分野にあった「省エネルギー対策等級」という項目が等級1~4までありましたが、「省エネ法の住宅省エネルギー基準の改正」と「エコまち法の低炭素建築物認定基準の制定」に伴い、下記の項目が変更・追加となりました。

①断熱等性能等級
②一次エネルギー消費量等級

以前は1つしかなかった項目ですが、上記の2つに変更となりました。改正前は建物の外壁や窓などの外皮性能のみの評価しかありませんでしたが、改正後は、外皮の断熱性能、冷暖房・換気・給湯・照明設備に関する性能、太陽光発電設備などの創エネルギーの3つを総合的に評価する「一次エネルギー消費量等級」が追加されました。

この改正によって、設備による省エネルギー対策の部分も評価されることによって、より省エネ対策が分かりやすくなったと言えます。

安全なマンションを見極める!

設計と建設の性能評価の有無

住宅性能評価は、設計性能評価と建設性能評価と2種類あります。マンションを購入するのは着工前や建設中に契約するというタイミングが多いかと思われます。モデルルームを見学するだけで出来ている実物の部屋を確認しているわけではないので、何かと不安に思うことがありますよね。

ここで出てくるのが、設計図面上での性能評価を受けているのが「設計性能評価」です。この評価を受けている物件を購入する場合は、性能評価書に書かれている内容が引き渡しの条件となりますので、安心できる要素の1つになります。

さらに安心できる要素は、実際に建設された物件が図面通りに施工されているかどうか、施工中もしくは完了時に検査されて評価を受けている「建設性能評価」です。この2つの評価を受けている物件であれば、上記で説明したメリット①の「紛争処理の申請」が出来るので、その様な物件を選びたいものです。

大手ゼネコンのマンションを見てみよう

住宅性能表示制度を使っています!と大々的に宣伝しているのが、サーパスマンションを建設している穴吹工務店です。上記で紹介したように、評価を受けている方がお客様にとってメリットが大きいため、2007年4月以降に建設された物件はすべて取得しているようです。

株式会社大京のライオンズマンションも住宅性能評価の取得を推進しています。安心で快適な住まいを提供するために、大手ゼネコン建設のマンションは評価書を取得しています。マンション選びには重要なポイントですので、ここはしっかりと押さえておきたいものですね。

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